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成功案例
成都某公司土地承包经营权纠纷案
日期:2018-11-27

【案情简介】

? ? ? ?成都某公司2008年4月与成都市温江区某社区签订了《土地使用权流转合同》,合同约定某社区将面积约为120亩的土地使用权以租用方式流转给某公司使用。该合同履行期限自2008年8月30日至2028年12月31日止,流转租金每年每亩按1200斤大米的市场价格为标准以现金方式支付,具体支付时间为每年8月15日前支付下一年度的租金。另外,该合同第四条第(二)款第2项约定"逾期支付的,每日按照千分之一支付甲方违约金,逾期超过一年的,甲方有权终止合同,收回土地"某社区所在的镇政府作为监管方在该合同上加盖印章。

? ? ? ?2016年8月,由于某公司未能按约定支付下一年度的土地租金?,某社区于2016年11月15日发出催收租金的律师函,大致内容为:要求某公司于2016年11月20日前支付拖欠的租金,并承担违约责任,否则,将终止合同和收回土地,但是,某社区仅以彩信方式发送该律师函,而某公司未收到。某社区又于2发送律师函当日委托律师向某公司法定代表人电话催收租金,该通话中某公司法定代表人明确表示"按照合同约定和法律规定处理"。2016年11月22日,某公司法定代表人向某社区书记发送短信,内容为"本公司租用贵村农地的租金在本月30日若还未支付,可按村上规定处理"?2017年1月24日某公司通过银行转账231840元用于支付2017年租金,后被某社区退回。

? ? ? ?2016年9月30日,某社区将本案争议的土地承包经营权二次流转给第三人郭某、王某,并签订了《土地使用权流转合同》,第三人如约支付了2017年的租金。但是,2017年5月18日,某公司对争议土地使用现状进行了公证?,证明某公司实际占有并使用该土地,第三人始终未进场。

? ? ? ?某社区认为与某公司签订的合同关于合同解除条件的约定已做出了变更,应当解除,且因流转给第三方已履行不能;而某公司认为该合同未达到约定的解除条件,应当继续履行。

? ? ?【代理意见】

? ? ? ?一、某公司与某社区于2008年4月签订的《土地使用权流转合同》系双方真实意思表示,合法有效。

? ? ? ?二、本案争议土地的租金支付时间存在不确定性、且是提前预付下一年度的租金。合同约定虽是每年8月15日,但是实际操作中,因租金具体金额必须以每年物价局公布的价格进一步确定,每年的支付租金时间早已发生实质性的、双方默认的变更,经常会比原时间延迟几个月?

? ? ? ?三、某公司虽因特殊原因有延迟支付租金的情况发生,但尚未构成根本违约,也未达到可以单方面解除合同的条件,双方的合同目的仍能够实现?。合同中明确约定了逾期支付租金的违约责任承担方式,以及逾期一年合同的解除权才能够形成。

? ? ? ?四、双方从未对合同解除条件这一重要内容的变更,作出过任何明确的意思表示。某社区提供的律师函、电话录音、短信等证据,均只能证明对于租金问题有过催告行为,而某公司的回复一直都是按法律、合同等处理,从未明确表示过要修改合同的解除条件、同意提前终止合同等。根据《合同法》第九十六条之规定,合同单方面的解除,应当通知到对方,如有异议,还可请求法院确认合同解除,但某社区从未正式通知过某公司,也从未与某公司协商解除合同相应的腾退、结算等问题。?

????? ?五、在双方的流转合同尚未正式解除的情况下,某社区将该土地非法流转给第三方,系无权处分行为,其与第三方的合同应当无效。某社区与第三方的合同签订日期为2016年9月30日,该日期明显是在某公司承诺过的2016年11月30前交租之前,与理不合。无论该签订日期的真伪、出于何种目的,都有恶意串通损害某公司合法利益之嫌,因此该二次流转行为应当自始无效。

? ? ? ?六、双方的流转合同不存在履行不能的情况。地上附着物与土地密不可分,该土地上有某公司多年经营投入种植的大量经济苗木,土地始终是由某公司占有使用,有《公证书》为证,第三方从未占有使用该土地,某公司有经济能力承担租金和违约金?,农民的租金也从未遭受过任何经济损失。客观上,本案不存在任何履行不能的情况。

? ? ? ?综上所述,根据法律规定和合同约定,双方的流转合同应当继续履行。

?????判决结果

??? ???被告某社区继续履行与某公司于2008年4月17日签订的《土地使用权流转合同》。

? ? ?裁判文书

? ? ? ?本院认为,某公司与某社区签订的《土地使用权流转合同》,系双方真实意思表示,不违反法律规定,本院予以确认合同载明支付租金逾期超过一年,终止合同,收回土地,某社区辩称,上述合同解除条件已由某公司短信即“11月30日若未支付,其所租用土地可由村上按规定处理”的意见进行了变更,11月30日某公司未支付拖欠的租金,双方的合同已经解除。本院认为,对合同主要内容的修改应有当事人清楚明确的意思表,某公司的该短信内容不能得出被告的辩称意见,且被告提2016年11月30日前未支付按规定处理的意见后,某社区并未作出意思表示,不能证明双方对此达成了合意,对合同解除条件进行了修改。故某公司在逾期未满1年的2017年1月24日支付租金,未达到解除《土地使用权流转合同》的条件。关于某社区辩称其非土地所有权人,土地已由所有权人即十十四、十五组收回并重新流转第三人,与某公司的合同无履行基础的意见。某公司与某社区于2008年即签订流转合,十二、十四、十五组,作为所有权人未提出异议,并当庭对该事实予以确认,且庭审中某公司与某社区均表示土地仍由某公司使用,第三人未进场,故某社区与某公司签订的《土地使用权流转合同》能够继续履行,某社区的辩称意见本院不予采纳。该政府在《土地使用权流转合同》上加盖印,仅是行使监督权,而非合同的当事人,故原告要求该政府继续履行合同无依据,本院对此不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:

? ? ? ?被告成都市温江区某社区居民委员会继续履行与原告成都某公司于2008年4月17日签订的《土地使用权流转合同》。

? ? ? ?本案案件受理费减半收取50元,由被告成都市某社区居民委员会负担。

? ? ? ?如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。? ? ??

案例评析

??? ? ?一、合同单方面解除的条件。

? ? ? ?首先,解除权应当已形成,达到法定或约定的解除条件。在本案中,双方在合同中关于某公司延迟履行租金给付义务所导致的违约责任作出了明确的约定,合同解除权的形成有明确的一年的期限。违约行为即便发生,应该对应的是违约方承担违约责任,并不能当然导致合同解除权的形成。

? ? ???其次,合同解除权的变更,系合同主要事项的修改,应当有双方清晰、明确的意思表示。合同解除权的约定,是会导致合同效力发生变更的重要事项,可能会直接导致重大的权益损失。所以在合同实际履行过程中,如果一方需要对解除合同的条件作出变更,应双方对此合意,均作出一致的意思表示,并以合法合理的方式对修改条件加以固定。本案中,某社区一直仅在催告租金的缴纳问题,双方交涉过程中的焦点也仅集中在租金的实际缴纳期限上,关于如果某公司未按承诺缴纳租金的法律后果问题,双方却从未作出过一致的意思表示,也就是并未对合同解除条件进行明确的修改。?

? ? ? ?再次,提出单方面解除合同的一方应当有相应的告知义务,同时被告知方仍有作出相应的意思表示的权利。告知义务的履行,应当有明确、清晰地告知内容,载明解除权的形成期限,也应当有符合证据规则的送达方式。被告方在收到告知后,应当在期限内作出回应,以作为或不作为的方式表达出关于合同解除的意见,如对该解除有异议仍有通过司法途径确认的权利。本案中,催告不能等同于解除,属于完全不同的法律行为;送达方式应尽量穷尽尝试,以寄送书面告知为主,辅助以其他电子方式;对于某公司的回应,应进一步确认内容,形成清晰明确的意思表示。?

? ? ? ?最后,合同解除的法律后果应当有明确的承担方式。本案中,如果合同已经被单方面解除,当然会产生诸如腾退土地、清理地面附着物、结算相关费用等一系列的行为,但是实际中某社区并未作出任何解除的后续行为。?

? ? ? ?由此可见,某社区想通过单方面地告知等即解除合同的法律意图,由于存在诸多瑕疵,而最终无法实现。

? ? ???二、证据保全的重要性。?

? ? ? ?首先,证据是核心。?证据问题是整个诉讼活动的中心问题,是当事人论证自己主张和要求的重要依据。因此,用一定的形式将证据固定,加以提取、妥善保管是收集证据不可分割的一部分。本案中,争议土地的实际占有使用的情况,与原合同是否客观上履行不能密切相关,相应的证据对案件的走向影响巨大。

? ? ???其次,保全能够提高证据效力。证据保全公证是我国公证机构常见的业务之一,它对于预防纠纷,减轻法院负担,维护社会诚信都具有积极的意义。常见的保全公证主要有证人证言、书证、物证、视听资料、现场情况、行为过程和事实等。我国《民诉法》和《公证法》都已明确规定了公证机构保全证据的权利和效力,其效力高于其他书证、证人证言和视听资料。同时明确规定了:"有相反证据足以能够推翻公证证明的除外"。可见,足以证明了公证证明力的效力和作用。本案中,某公司虽然一直占有并使用该争议土地,但是在诉讼过程中,第三方突然多次出现在土地上,作出盗挖树木、硬化土地等试图抢占土地的行为,这时某公司及时采取了公证现场情况的措施,并向法院提交公证证据,得到了法院的认可。

? ? ? ?由此可见,保全证据公证都能更有效,更快捷地为当事人凝固有效的证据,为当事人保留通过诉讼保护自身合法权益的权利或能够使侵权人认识到侵权行为本身的性质而停止侵权,使当事人的合法权益能够更进一步得到保障。

? ? ? 结语和建议

???? ??本案表面看起来是土地承包经营权之争,但其实诉讼的焦点是合同是否已经解除、是否已经履行不能,也就是说更类似于租赁合同纠纷。原告的继续履行的诉讼请求,对抗被告的解除合同、履行不能的辩驳观点。这种类型的合同纠纷是比较常见的,同类案件的诉讼关键点就在于一方的违约行为是否会导致合同解除,主要取决于是否达到法定或约定的解除条件,合同的目的是否还可以实现。

? ? ? ?本案中,原告拥有明确的合同约定的解除条款?、合同仍在实际履行的公证证据,才得以成功打破被告的解除合同、履行不能的中心论点,从而取得有利的判决结果。而被告方则需要在工作中尽量多听取专业律师的建议,对于合同条款的拟定、尤其是解除合同条件的约定内容,应尽可能地保护自己的合法权益,就不会产生本案关于合同解除权的争议了。?

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